物流地產(chǎn)作為物流活動(dòng)的重要載體，對(duì)于提高物流運(yùn)營(yíng)效率、降低物流成本至關(guān)重要，尤其是近年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷發(fā)展壯大和電子商務(wù)等產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，帶動(dòng)了我國(guó)物流地產(chǎn)的持續(xù)快速擴(kuò)張。掌握物流地產(chǎn)的投資運(yùn)營(yíng)規(guī)律，掌控物流地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)顯得尤為重要。

　　一、物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式分析

　　物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇，是指投資商投資開(kāi)發(fā)的物流設(shè)施，比如物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等。現(xiàn)代物流地產(chǎn)的范疇包括物流園區(qū)、物流中心、分撥配送中心、倉(cāng)庫(kù)等物流業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)載體。與傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)相比，它更強(qiáng)調(diào)管理的現(xiàn)代化、規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng)。

　　物流地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模不斷壯大。以物流園區(qū)為例，2012年中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)發(fā)布了《第三次全國(guó)物流園區(qū)(基地)調(diào)查報(bào)告》，報(bào)告顯示2012年我國(guó)物流園區(qū)數(shù)量達(dá)到754家，與2006年的207家相比增長(zhǎng)了264%。說(shuō)明我國(guó)物流地產(chǎn)投資在過(guò)去幾年保持較高的增速和投資規(guī)模。

　　物流地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式較多，當(dāng)前國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式主要有以下幾種。

　　(一)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)、物流企業(yè)租賃的運(yùn)營(yíng)模式

　　這種模式與商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式十分相似，主要是以物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為投資主體，在國(guó)內(nèi)投資建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化、優(yōu)質(zhì)的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，然后再轉(zhuǎn)租給物流企業(yè)，開(kāi)發(fā)商只負(fù)責(zé)投資開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理，而具體的物流業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)主要由物流企業(yè)開(kāi)展。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是對(duì)于物流地產(chǎn)投資企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)快速擴(kuò)張，降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，享受土地升值和租金增長(zhǎng)收益；對(duì)于入駐的物流企業(yè)可以降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。缺點(diǎn)是作為開(kāi)發(fā)商不能享受物流地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的增值收益，對(duì)于入駐的企業(yè)短期內(nèi)可以降低經(jīng)營(yíng)成本，長(zhǎng)期會(huì)由于租金的上漲增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，也不能享受土地增值帶來(lái)的額外收益。

　　(二)物流企業(yè)獨(dú)立開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式

　　物流企業(yè)作為相關(guān)物流設(shè)施投資建設(shè)的主體，建成后也是自主經(jīng)營(yíng)，自主管理。當(dāng)前國(guó)內(nèi)大多數(shù)物流企業(yè)都是這種模式。該模式優(yōu)點(diǎn)是可以節(jié)省一部分租金，可以享受到土地升值和租金增長(zhǎng)帶來(lái)的額外收益。缺點(diǎn)就是在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出去需要投入大量的資金，運(yùn)營(yíng)成本比較高。

　　(三)地產(chǎn)商與物流企業(yè)合資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式

　　該模式就是物流企業(yè)、物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)成立項(xiàng)目公司或協(xié)議、合同等其他契約方式共同出資、合作經(jīng)營(yíng)，各自發(fā)揮自己相關(guān)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于項(xiàng)目建成后的收益按照協(xié)議分享同時(shí)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。該模式的優(yōu)點(diǎn)是可以發(fā)揮地產(chǎn)商在拿地、設(shè)施建設(shè)等方面的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)發(fā)揮物流企業(yè)在物流功能設(shè)計(jì)、物流運(yùn)營(yíng)方面的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)物流企業(yè)和地產(chǎn)商的共贏。但是缺點(diǎn)在于雙方前期面臨信用風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)在后期利益分配問(wèn)題、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)上可能出現(xiàn)矛盾。

　　(四)第三方整合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式

　　通過(guò)第三方將物流企業(yè)和地產(chǎn)商各自的資源進(jìn)行整合，同時(shí)對(duì)物流企業(yè)和地產(chǎn)商的資格、實(shí)力進(jìn)行審查，確保強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。建成后由第三方中介組織負(fù)責(zé)對(duì)管理企業(yè)進(jìn)行招標(biāo)，而企業(yè)收益也由第三方代為審查并根據(jù)協(xié)議分配。優(yōu)點(diǎn)是充分利用了獨(dú)立第三方的審查，從而避免了物流企業(yè)和地產(chǎn)商的信用風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)避免了后期產(chǎn)生的矛盾。但是這種模式對(duì)于第三方的要求很高，而且要求中介市場(chǎng)有較高的行業(yè)自律，同時(shí)需要社會(huì)信用系統(tǒng)的支持。

　　(五)政府主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)模式

　　是在特定的開(kāi)發(fā)規(guī)劃、政策和設(shè)立專(zhuān)門(mén)的開(kāi)發(fā)部門(mén)的組織下，將物流園區(qū)等物流基礎(chǔ)設(shè)施作為一個(gè)類(lèi)似于目前的工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)和建設(shè)。該模式運(yùn)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生如下問(wèn)題：一是以政府為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)模式，政府在決策和規(guī)劃上都有很強(qiáng)的計(jì)劃意識(shí)形態(tài)。二是對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱。一些地方性的物流園區(qū)建設(shè)，主要內(nèi)容都放在了如何推進(jìn)當(dāng)?shù)匚锪鳂I(yè)的擴(kuò)張、建設(shè)上，盲目貪大，未能充分考慮周邊的物流需求及應(yīng)有的規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，所建設(shè)的物流園區(qū)大大超出了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和實(shí)際市場(chǎng)需求。直接導(dǎo)致建設(shè)好的物流園區(qū)入駐企業(yè)數(shù)量少、企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不大、空置率高等后果。

　　二、物流地產(chǎn)投資面臨的問(wèn)題

　　雖然我國(guó)物流地產(chǎn)發(fā)展速度較快，但我國(guó)物流地產(chǎn)投資面臨的以下問(wèn)題。

　　(一)物流地產(chǎn)用地問(wèn)題

　　通過(guò)對(duì)全國(guó)物流園區(qū)、物流中心的考察，結(jié)合筆者多年物流地產(chǎn)策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)工作經(jīng)歷，用地問(wèn)題依然是物流地產(chǎn)發(fā)展存在的主要問(wèn)題。一是物流地產(chǎn)“圈地”現(xiàn)象廣泛存在，物流地產(chǎn)的規(guī)模取決于潛在的市場(chǎng)需求，然而在實(shí)際操作中部分企業(yè)為以較低價(jià)格獲取土地，夸大物流園區(qū)、物流中心的市場(chǎng)需求，以便獲取更多的物流用地指標(biāo)，在獲取土地指標(biāo)后不按拿地合約進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。二是物流地產(chǎn)建設(shè)用地指標(biāo)不足，當(dāng)前我國(guó)供地受制于18億畝耕地紅線制約，在部分有真正物流需求的城市由于建設(shè)用地指標(biāo)不夠?qū)е挛锪鲌@區(qū)不能按期建設(shè)，尤其是在一線城市物流用地建設(shè)指標(biāo)不足問(wèn)題十分突出。三是物流地產(chǎn)用地性質(zhì)變更較為普遍，部分企業(yè)以較低的倉(cāng)儲(chǔ)物流用地價(jià)格獲取土地后，通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作將其變?yōu)樯虡I(yè)用地進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)，企業(yè)雖獲取了高額利潤(rùn)但同時(shí)也阻礙了城市物流園區(qū)的建設(shè)發(fā)展。

　　(二)物流地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題

　　雖然我國(guó)目前物流園區(qū)、物流中心的數(shù)量較多，但是從物流地產(chǎn)的物流和經(jīng)濟(jì)效益分析，總體水平不高。一是部分物流節(jié)點(diǎn)設(shè)施在建設(shè)前期沒(méi)有摸清市場(chǎng)需求，導(dǎo)致物流節(jié)點(diǎn)設(shè)施建成后招商困難，招商后經(jīng)濟(jì)效益較差、投資回收期長(zhǎng)。二是物流節(jié)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)模式存在問(wèn)題，部分物流節(jié)點(diǎn)的開(kāi)發(fā)主體為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商將物流節(jié)點(diǎn)內(nèi)設(shè)施建成后出售給投資商，從而使物流節(jié)點(diǎn)管理主體對(duì)園區(qū)失去管控能力，這也是導(dǎo)致物流節(jié)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)困難的重要原因之一。

　　(三)物流節(jié)點(diǎn)規(guī)劃問(wèn)題

　　物流節(jié)點(diǎn)規(guī)劃涉及城市物流產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和具體物流節(jié)點(diǎn)規(guī)劃，城市物流產(chǎn)業(yè)規(guī)劃應(yīng)解決一個(gè)城物流節(jié)點(diǎn)的數(shù)量、功能、用地面積，但是目前我國(guó)城市物流規(guī)劃確定的物流節(jié)點(diǎn)用地面積主要依靠主觀判斷，部分物流園區(qū)面積達(dá)幾十平方公里，實(shí)際是經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的概念，物流功能區(qū)只是其中很小一部分。物流節(jié)點(diǎn)規(guī)劃則應(yīng)解決市場(chǎng)需求、定位和功能布局問(wèn)題，但是當(dāng)前眾多物流節(jié)點(diǎn)規(guī)劃沒(méi)有分析研究真實(shí)物流需求，這也是物流園區(qū)等節(jié)點(diǎn)設(shè)施建成后經(jīng)營(yíng)困難的主要原因。

　　(四)物流節(jié)點(diǎn)政府管理問(wèn)題

　　政府在物流園區(qū)管理方面主要是政策制定與執(zhí)行，當(dāng)前地方政府在促進(jìn)物流園區(qū)方面制定的政策措施較多，包括土地、稅收、車(chē)輛通行等方面，但是政策的可操作性和執(zhí)行力度參差不齊。如某市制定了禁止大型貨車(chē)市區(qū)通行，在城市主要出入口規(guī)劃建設(shè)了物流園區(qū)，但由于政府執(zhí)行力度不夠，大型貨車(chē)依然在市區(qū)通行，導(dǎo)致物流園區(qū)建成后運(yùn)營(yíng)困難。部分物流園區(qū)由于政府對(duì)規(guī)劃執(zhí)行力度不夠，投資企業(yè)為追求效益最大化私搭亂建，對(duì)園區(qū)形象、規(guī)范化管理和長(zhǎng)期發(fā)展十分不利。

　　(五)產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系問(wèn)題

　　物流地產(chǎn)作為相關(guān)資源和要素在空間上的聚集平臺(tái)，必然與其相關(guān)的產(chǎn)業(yè)融合聯(lián)動(dòng)發(fā)展。物流節(jié)點(diǎn)與批發(fā)型的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、物流節(jié)點(diǎn)與一般組裝型的加工工業(yè)在空間上已密不可分，但是在物流節(jié)點(diǎn)發(fā)展過(guò)程中尤其是物流園區(qū)內(nèi)建設(shè)商貿(mào)市場(chǎng)在可操作性、用地性質(zhì)、政策享受方面政府面臨兩難的選擇，學(xué)術(shù)界對(duì)此也爭(zhēng)議較大。

　　三、物流地產(chǎn)投資的發(fā)展趨勢(shì)

　　地產(chǎn)商將成為物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要力量。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)增速放緩和房地產(chǎn)市場(chǎng)供需趨于均衡，傳統(tǒng)的住宅和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)率將逐步下降，物流地產(chǎn)將成為地產(chǎn)商新的投資熱點(diǎn)。地產(chǎn)商投資物流地產(chǎn)的原因除了最誘人的廉價(jià)土地外，還在于物流地產(chǎn)具有投資多、回報(bào)穩(wěn)定的特點(diǎn)。

　　(一)物流地產(chǎn)基金、投資銀行成為物流地產(chǎn)投資的重要力量

　　國(guó)際物流地產(chǎn)巨頭在我國(guó)物流地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)快速擴(kuò)張的關(guān)鍵在于其得到了境外物流地產(chǎn)基金和投資銀行的支撐。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)的物流地產(chǎn)私募股權(quán)基金也較多，對(duì)于區(qū)位交通條件優(yōu)越、市場(chǎng)需求較大、租金回報(bào)率較高的物流地產(chǎn)項(xiàng)目物流地產(chǎn)基金的投資積極性較高，未來(lái)物流地產(chǎn)基金和投資銀行將在物流地產(chǎn)發(fā)展領(lǐng)域發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。

　　(二)物流企業(yè)與地產(chǎn)企業(yè)合作趨勢(shì)更強(qiáng)

　　物流企業(yè)將成為地產(chǎn)商重要合作伙伴，目前我國(guó)物流地產(chǎn)還是主要由地產(chǎn)商來(lái)進(jìn)行，這是因?yàn)槲锪鞯禺a(chǎn)需要大量的資金投入、豐富的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但是由于地產(chǎn)商對(duì)于物流領(lǐng)域的不熟悉，很容易造成目前商業(yè)地產(chǎn)大量過(guò)剩的現(xiàn)象。這就需要地產(chǎn)商和物流企業(yè)建立重要的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，地產(chǎn)商充分吸收物流企業(yè)在選址、規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)管理等方面的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)物流地產(chǎn)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　(三)政府在物流地產(chǎn)發(fā)展領(lǐng)域扮演重要角色

　　一個(gè)城市的物流用地和物流地產(chǎn)的發(fā)展具有較強(qiáng)的規(guī)劃性，一般在各城市的物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中都會(huì)明確該城市的物流節(jié)點(diǎn)設(shè)施的布局方案、用地規(guī)模，企業(yè)在投資物流地產(chǎn)領(lǐng)域總體上應(yīng)符合城市的物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。同時(shí)，物流地產(chǎn)有別于傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，其在土地出讓、稅收、商業(yè)用地比例方面均有一定的談判空間，企業(yè)在投資物流地產(chǎn)時(shí)需要與政府進(jìn)行談判，以便盡可能爭(zhēng)取足夠的優(yōu)惠條件。總之，政府在城市物流地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中扮演十分重要的角色，對(duì)于指導(dǎo)城市物流地產(chǎn)持續(xù)健康有序發(fā)展發(fā)揮著重要作用。

　　四、物流地產(chǎn)投資對(duì)策思考

　　雖然我國(guó)物流地產(chǎn)經(jīng)過(guò)近幾年的高速發(fā)展，在部分區(qū)域已經(jīng)呈現(xiàn)物流地產(chǎn)供大于求的局面，但是在一些產(chǎn)業(yè)后發(fā)地區(qū)、一線城市等區(qū)域物流地產(chǎn)依然存在較大投資潛力。

　　(一)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)后發(fā)地區(qū)的投資機(jī)遇

　　隨著我國(guó)加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐和新一屆政府著力打造絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶，以及我國(guó)大力實(shí)施新一輪對(duì)外開(kāi)放，在我國(guó)中西部地區(qū)尤其是在長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶和絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶沿線城市，產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)規(guī)模化擴(kuò)張的新機(jī)遇，加上沿海地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，這些城市的產(chǎn)業(yè)物流需求將快速增長(zhǎng)，為這些產(chǎn)業(yè)提供配套服務(wù)的物流地產(chǎn)將出現(xiàn)新的投資機(jī)遇。

　　(二)一線城市滿足電商發(fā)展的投資潛力

　　一線城市滿足電商發(fā)展和城市生活需要物流地產(chǎn)投資潛力巨大，伴隨著電子商務(wù)的飛速發(fā)展，我國(guó)商貿(mào)流通模式發(fā)生了較大變革，傳統(tǒng)的實(shí)體店現(xiàn)貨交易模式受到較大沖擊，網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物市場(chǎng)份額快速提高，帶來(lái)了物流模式的巨大變革，一線城市在電子商務(wù)發(fā)展中由于人口規(guī)模較大，市場(chǎng)增長(zhǎng)潛力較大，同時(shí)一線城市也扮演著區(qū)域電子商務(wù)分撥配送中心的角色，在一線城市滿足電商發(fā)展需要的物流地產(chǎn)投資潛力巨大。此外，隨著交通壓力的不斷增大，傳統(tǒng)的配送模式亟待變革，在一線城市城郊結(jié)合部布局滿足城市生活所需物資共同配送的物流地產(chǎn)需求較為強(qiáng)烈，這也是未來(lái)一線城市物流地產(chǎn)的重點(diǎn)投資領(lǐng)域。

　　(三)以物流環(huán)境營(yíng)造實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張發(fā)展的投資領(lǐng)域

　　在我國(guó)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)后發(fā)地區(qū)尤其是在我國(guó)中西部地區(qū)，單純依托資源稟賦和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)很難實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張，亟待探尋一種新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式即通過(guò)以物流為核心的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境營(yíng)造實(shí)現(xiàn)該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張，進(jìn)而帶動(dòng)物流需求的增長(zhǎng)，借此契機(jī)配套發(fā)展物流地產(chǎn)。在我國(guó)中西部地區(qū)成都和重慶為了實(shí)現(xiàn)外向型產(chǎn)業(yè)發(fā)展，前期在國(guó)際航線開(kāi)通、國(guó)際鐵路集裝箱班列開(kāi)行方面給予了大量扶持，營(yíng)造了滿足電子產(chǎn)品面向全球快速分撥的國(guó)際物流服務(wù)體系，帶動(dòng)了以電子產(chǎn)品為核心的外向型產(chǎn)業(yè)的跨越式發(fā)展，通過(guò)產(chǎn)業(yè)的集聚配套形成了為外向型產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)的綜合保稅區(qū)、國(guó)際物流園區(qū)等物流基礎(chǔ)設(shè)施，其成功經(jīng)驗(yàn)可供我國(guó)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)后發(fā)地區(qū)借鑒，這也是我國(guó)物流地產(chǎn)未來(lái)重點(diǎn)的投資領(lǐng)域。

　　五、結(jié)束語(yǔ)

　　我國(guó)物流地產(chǎn)的發(fā)展方興未艾，物流地產(chǎn)的規(guī)劃建設(shè)、投資運(yùn)營(yíng)是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及政府部門(mén)較多、關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)也較為廣泛，各級(jí)政府、行業(yè)協(xié)會(huì)、相關(guān)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，共同促進(jìn)物流地產(chǎn)的發(fā)展。伴隨著我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、商貿(mào)流通模式變革和新一輪對(duì)外開(kāi)放，未來(lái)我國(guó)物流地產(chǎn)還有較大發(fā)展空間，構(gòu)建功能集約化、作業(yè)效率高效化、管理精細(xì)化的物流基礎(chǔ)設(shè)施體系是未來(lái)物流地產(chǎn)的發(fā)展方向，他承載著服務(wù)城市、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和生產(chǎn)生活的重任，物流地產(chǎn)也必將成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器。